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破解压价竞争困局,开创高质量押品估值服务新局面

 

 

  随着我国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段,作为传统评估业务中最为基础的抵押评估,亟待全面提升估价服务品质。与此同时,随着银行业严监管和加大金融对实体经济的支持等政策的落实,在抵押贷款业务的收费方式从借款人付费全面转向银行付费的过程中,出现了个别估价机构压价竞争的苗头,给行业发展带来了新的挑战和冲击。

本文首先剖析了押品估值服务压价竞争困局的现状,再提出金融机构购买押品估值服务时优化采购方式和考核机制的具体方法、估价机构做好抵押估价业务的着力点、估价行业协会标本兼治的政策等,找出破解押品估值服务中压价竞争问题的思路和对策。

关键词压价竞争   高质量押品估值服务  

 

一、引言

党的十九大报告中指出“我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段”。面对高质量发展阶段对房地产估价提出的新需要,中国房地产估价师与房地产经纪人学会也积极引导房地产估价向“提供高品质估价服务”的方向努力。

与此同时,随着各金融机构严格落实《中国银监会关于整治银行业金融机构不规范经营的通知》(银监发[2012]3号)、国务院《关于印发降低实体经济企业成本工作方案的通知》(国发〔201648号)等文件中规定“不得转嫁成本。应依法承担贷款业务及其他服务中产生的尽职调查、押品评估等相关成本”,抵押贷款评估业务付费方式由借款人付费全面转向由金融机构付费。

在此背景下,一方面作为传统评估业务中最为基础的抵押评估,亟待全面提升估价服务品质,而另一方面收费方式从借款人付费全面转向银行付费的过程中,不但实际收费标准出现了一定程度的降低,而且出现了个别机构压价竞争的苗头,给行业发展带来了新的挑战和和冲击。如何协调“品质升级”和“收费降低”两者的矛盾,破解低价竞争困局,开创高质量押品估值服务新局面,的确值得引起每位从业者的思考。

本文首先剖析了押品估值服务压价竞争困局的现状,再从估价机构、金融机构、行业协会三方面提出相应的应对措施,尝试找出破解问题的思路和对策。

二、押品估值服务压价竞争现状

金融机构的押品估价服务采购通常由计财部等采购管理部门完成,而押品估价服务的需求部门为风险管理部门和信贷部门。由于估价服务的特殊性,其外在实体成果仅为数页纸的估价报告,而内在的如服务质量高低、估价结果的准确性等,较难在标书评分中得以体现。采购部门依惯例采用最低价中标的评标机制下,价格成为了能否中标的关键因素,在激烈的市场竞争面前,出现压价竞争的现象是必然的。

在现行的评标机制下,一定程度上出现了“劣币驱逐良币”现象,即恪守估价原则和程序,规范认真的估价师和估价机构,受成本所限,中标概率反而较低,而“偷工减料”(简化估价程序)、“以次充好”(低配评估人员、承接不具备胜任能力业务)的少数机构却在招投标报价中占得先机。

若压价竞争的模式持续,无疑会形成三输的局面。

首先,从金融机构的,看似减低了采购成本,但简化估价程序、低配评估人员的“劣质”押品估值服务,无疑违背了合理确定押品价格和防范金融风险的服务采购目的和初衷。

其次,从估价公司的角度,因难以体现估价师的价值,人才问题凸显,“新人”难进、“老人”难留的现象加剧,提供高品质押品服务将更加困难。

最后,从行业协会的角度,导致行业吸引力逐渐下降,行业的社会形象受损。近期,北京师范大学考试和评价中心在覆盖全国362个市(县)共77.2万高考考生参与测评形成的《00后高考志愿兴趣报告》中,“资产评估”被归入了十大最不感兴趣榜单。

三、破解问题之道

笔者认为,破解押品估值服务压价竞争的困局,须金融机构、估价机构、行业协会共同努力,一起做出改变,逐步形成解决问题的正向反馈机制,才可能标本兼治,达到三方共赢的结果,共同开创高质量抵押估价服务的新局面。

 ()金融机构

1.采购方式

针对目前政府采购招标投标市场中存在低价恶性竞争现象,财政部在对十三届全国人大一次会议第2938号建议的答复中提及“财政部正研究深化政府采购制度改革,进一步完善政府采购制度设计,着力解决政府采购活动中存在的低价恶性竞争等问题。……研究修改相关制度办法,调整低价优先的交易规则,研究取消最低价中标的规定,取消综合评分法中价格权重规定,按照高质量发展的工作要求,着力推进优质优价采购。”

同理,金融机构亦应当充分认识押品估值服务特点和合理成本,树立“天下没有免费的午餐”和“优质优价”理念,畅通采购管理部门和服务需求部门之间的沟通,调整简单以最低价中标的评标方式。

2.考核机制

1)加强对包括服务响应速度、工作底稿质量等在内的押品估值服务的全流程考核和管理。

2)增加对拟直接提供服务于本金融机构的“专业团队”的考核,并加大其在标书评分中的权重。考核的重点关注点如下:

因抵押评估存在显著区别与与征收、司法、课税评估的特点(如净值评估等),需“专业团队”组成人员在财务、金融、风险管理等有更高要求。具体可考察团队成员服务金融机构的履历以及其他相关职业资格(资产评估师、土地估价师、注册会计师、注册税务师等)情况,以及银行从业资格考试(风险管理、公司信贷类别)情况等。

需该“专业团队”书面承诺拟服务的金融机构数量,避免出现“一支队伍包打天下”局面。若标书中各项指标优秀的“专业团队”同时服务的金融机构较多,在项目实际操作中迫于成本和时限的压力,很可能会出现服务响应速度慢,甚至变相由估价助理主导完成估价项目的局面。

 ()估价机构

打铁还须自身硬。估价机构除应严格按照《房地产估价规范》等的要求,持续提高抵押估价报告的质量外,亟待在如下方面做出改变:

1.团队建设

1)既要重视培养能完成各类估价项目的“全科医生”,更要做好熟稔经济、金融、财务、税务等方面专业知识的抵押估价专项优势突出的“专科医生”的培养。

2)优化团队人员构成,做到老中青相结合。通过中年人承上启下的作用,将年长者丰富的估价经验和年轻人全新的知识结构、冲劲十足的工作热情有机结合成一体。

2.风险控制

1)全过程控制风险,如实地查勘阶段强调产权证与实物严格对应、收集估价所需资料阶段避免受客户误导、选用估价方法测算阶段充分体现谨慎原则等等。

2)参照金融行业从业人员标准,做好团队成员的道德风险防范工作。

3.服务效率

积极拥抱移动互联网技术、通过大数据、云计算等科技手段,提高押品估值服务的效率。

4.增值服务

以押品估值服务为基础,增加押品复估、不良资产处置方案,乃至金融机构的网点租金评估等增值服务,提高客户的粘性。

()行业协会

充分发挥行业协会的各项职能,由表及里,标本兼治,既解决存在的现实问题,也注重源头治理。

1.行业门槛

通过提高行业门槛, 塑造行业“高贵的消极性”的品质。坚持“高贵”,就需要建立较高的行业壁垒,只接纳少数精英进来;坚持“消极性”,就需要保持绅士品格,恪守职业伦理,减少营利的冲动和市场竞争思维。

只有提高了门槛,加强行业自律,才能让估价师维持一定的收入和社会地位。因为在估价业务总量是一定的,过低的行业门槛,必然导致太多的人进入,就容易恶性竞争。如果惩戒机制没有及时跟进,为了生存,总有人会恶意竞争,甚至违规、违法。长此以往,整个行业就会毁掉。

以律师行业为例,在2014年政府放开价格管制之前,律师收费标准也是存在政府指导价,但在2014年当政府指导价取消后,各地律师协会立即出台内部规范,要求律所遵守行规,否则就是不正当竞争。有了这样的内部规范,就限制了律师单纯谋利压价竞争的冲动,维护了律师行业公共形象的下限,保护了律师行业行业的长远发展。

2.自律管理

1加大对以恶意低价竞争、简化估价程序、粗制滥造估价报告等不良行为的处罚力度,解决好影响行业形象和发展的突出现实问题。

2通过收费标准公示、服务合同价格备案等手段,引导机构诚信经营。

3定期监测和公布包括从业人员薪资水平等在内的行业客观成本。

3.其他

1通过行业协会层面,加强与金融机构及其监管机构的沟通。

2发挥协会优势,做好会员单位的信息技术支持和服务工作,系统提高押品估值服务的效率。

四、结束语

只有正视问题的存在,才有解决问题的可能。相信经行业全体同仁的积极行动和努力,目前的问题和困难都会在行业发展中得以解决,一定会开创出高质量押品估值服务新局面。

另受能力所限,本文仅起到抛砖引玉的作用,其中的观点和想法难免存在不足和偏颇之处,很多内容仍有待细化研究,还望各位同行多多指正。

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本文于2019-11-5发布
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